住宅購入時に借りた住宅ローン。滞納が続いた場合は、「任意売却」もしくは「競売」により、不動産を売却して住宅ローンの返済に充当することになります。

この記事では

・任意売却の概要とメリット・デメリット

・競売の概要とメリット・デメリット

・任意売却にかかる費用や期間

について解説します。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった際に、債権者との協議の上、市場で売却することを言います。

通常、不動産の売却は住宅ローンを完済し、金銭消費貸借契約時に設定された抵当権(債権者が不動産を差し押さえできる権利)を抹消した上で買主に引き渡します。

しかし、住宅ローンの残債が市場価格を上回っている場合においては、売却しても住宅ローンは完済できず、抵当権も抹消できません。

住宅ローンの返済が困難になった場合、銀行は抵当権を実行し競売によって住宅ローンの残債を回収します。

任意売却は例外で、競売を避け少しでも高く売却したいという債務者の意思表示と債権者との協議により、住宅ローンが完済できなくても、抵当権（担保）を解除できる売却方法です。

任意売却7つのメリット

メリット①納得した上で売却できる

競売は債務者の意志を考慮しない、債権者の権利の行使による強制的な売却です。

一方で任意売却は、債権者と協議しご自身の意思表示で進められ、任意売却専門のプロと相談しながら納得した上で売却できます。

メリット②周囲に知られる心配がない

競売と比べてプライバシーが守られ、一般の売却物件と同じように任意で売却できるのもメリットです。

競売の場合は、インターネットや新聞に競売物件である旨が公告され、裁判所から執行官が訪問してくることや業者の内見で事情が周囲に知られてしまう恐れがあります。

一方、任意売却の場合は一般の売却と同様の方法を取れるので、周囲に知られる心配がありません。

メリット③市場価格に近い価格で売却できる

競売は市場価格の6〜7割の価格で処分されることが多いのに対して、任意売却は一般の売却に近い価格で売却でき、債務をより減らすことが可能です。

メリット④売却後の生活が楽になる

任意売却は競売と比較して、より早期に高値で不動産を売却でき、住宅ローンの残債が大幅に減額するため、売却後の生活が楽になります。

また、任意売却後に残ってしまった残債についても、債権者は柔軟に対応してくれやすい傾向がございます。

メリット⑤税金の滞納を解消できる

任意売却をする際に、税金の滞納によりご自宅に差押えされている税額の一部を売却代金から捻出してもらえる場合がございます。これにより、ご自宅の差押えを解除することができます。

メリット⑥手元に資金を残しやすい

競売の場合、ご自身で引っ越し資金等を用意する必要がございますが、任意売却は債権者に対して引越し費用を捻出してもらえるよう交渉が可能です。

また、当相談センターでは、お客様へのサポートとして「支援金」を提供しております。「支援金」は債権者の同意は必要ありませんので、手元に資金を残せます。

メリット⑦お金を用意する必要はない

任意売却で発生する仲介手数料や抵当権抹消費用等の諸経費は、売却代金から支払われますので、ご自身でお金を用意する必要はございません。

任意売却の3つのデメリット

デメリット①意思表示が必要

債権者である金融機関に対して任意売却したいことを意思表示する必要があります。金融機関に連絡すると何を言われるのか分からなく不安があり、できれば連絡を取りたくない、といった方もいらっしゃいますが、弁護士に依頼をしていない場合は、必ず本人が金融機関に連絡して意思表示することが必要です。

デメリット②物件案内の立会いが必要

任意売却は購入希望者の内覧に立会う必要があります。

一般の不動産売却と同様に、購入者は物件を内覧してから契約を行いますので、物件の内覧が入った際に、立ち会う必要がございます。

デメリット③契約・決済（引渡し）の立会いが必要

買主様と売買契約を行い、その後に物件の決済（引渡し）がございますので、ご契約時と決済時に立会いが必要となります。

関連：任意売却とは？

競売とは

競売とは、債務者が住宅ローンを滞納した場合に、ご自宅に抵当権（担保権）を設定している金融機関が抵当権を実行して差押えを行い、裁判所において強制的に不動産を売却し住宅ローンの回収を図ることです。

住宅ローンで家を購入する際に、融資を受けた金融機関と金銭消費貸借契約と同時に抵当権設定契約を結びます。

この際に、住宅ローンを完済するまで不動産を担保とする抵当権が、ご自宅に設定されます。

住宅ローンの返済が滞ってしまうと、債権者である金融機関は住宅ローンの残債を回収する為に、抵当権を実行して裁判所に競売の申立を行います。その後に、競売の入札が行われて、ご自宅は競売により強制的に売却されてしまいます。

競売1つのメリット

メリット①何もする必要がない

任意売却の場合、物件の内覧、ご契約・決済（物件の引渡し）の立会いが求められ、時間を取られてしまいますが、競売はそのようなことがないので、何もする必要はございません。

競売8つのデメリット

デメリット①強制的に売却される

意思表示や交渉が可能な任意売却と異なり、競売は強制的に売却されてしまいます。

デメリット②周囲に競売の事実を知られてしまう

任意売却の場合、一般的な売却と同様の流れで売却が進みますが、競売の場合は情報が新聞やインターネットに公告されますので、

近所の方にも知られてしまう可能性があり、心理的なストレスも大きくなる場合がございます。

デメリット③お金がかかる（競売費用）

債権者が裁判所に対して競売を申し立てる際、70〜120万円(一般的な住宅の場合)の予納金（競売費用）が発生します。

この予納金はご自身の負担となり、競売の落札価格から差し引かれます。

予納金を負担しなければならないので、住宅ローンの返済に充てられる金額が減ってしまい、残債が多く残ってしまいます。

デメリット④裁判所から執行官が訪れる

競売が開始されると、裁判所から調査・評価額査定の目的で執行官が自宅に訪問します。この調査は強制的なもので、事前に日時の通知はあるものの、不在の場合には、ご本人の許可がなくても玄関の鍵を開け調査が開始されてしまいます。

デメリット⑤市場価格より安く売却される

市場価格に近い金額で売却できる任意売却に対して、競売は市場価格の6〜7割ほどの価格で売却されてしまう傾向があります。

少しでも高く売却して住宅ローンの残債を減らしたいにもかかわらず、予納金（競売費用）の負担も掛かり、売却価格も安くなってしまうというのは大きなデメリットです。

デメリット⑥引越し費用を自分で用意する必要がある

競売は債権者から引越し費用を捻出してもらう交渉ができません。

開札後、不動産は落札者のものになるため退去をしなければなりません。

その際の引越し費用は、ご自身で用意する必要がございます。

デメリット⑦残債を一括請求される

競売は市場価格より安く売却され、かつ予納金（競売費用）も負担するので、大幅に住宅ローンの残債が残ってしまいます。

この残債は一括で請求されることが多く、支払えない場合は給料を差し押さえするケースもあります。

デメリット⑧連帯保証人も自己破産してしまう可能性がある

競売後の住宅ローン残債は、住宅ローンの連帯保証人にも影響を及ぼします。残債の金額が大きければ、連帯保証人も自己破産の手続きを取らざるを得ないケースもあります。

公売とは

公売は競売とよく似ていますが、財務省や官公庁が行う不動産の入札方式での販売です。

競売は民間企業や金融機関による債権回収の方法であるのに対して、公売は国税や地方税の滞納を回収する方法として使われます。

また、競売が管轄地方裁判所で入札されるのに対して、公売は税務署や各自治体で入札を行います。

公売された物件はインターネット公売サイトにて閲覧可能です。

任意売却と競売の違い7項目

任意売却と競売の大きな違い7項目を表で一覧化して紹介します。

	任意売却	競売
売却価格	市場価格に近い金額	市場価格の6〜7割程の金額
プライバシー	通常の不動産売却と同様の販売活動であり、周囲に経済状況が知られない	新聞・インターネットに競売物件として写真や情報が公告されてしまう
退去時期	債権者・購入者と協議ができる	落札者の都合で強制的に退去させられる
引越し費用	債権者との協議により、引越し費用の一部を捻出してもらえる場合がある	ご自身で引越し費用を全額用意しなければならない
諸費用負担	売却代金から諸費用の配分が決まるため、ご自身での持ち出しは一切不要	予納金（競売費用）で支払いを行う
残債務の相談	分割弁済協議という形で債権者と交渉可能、生活に支障のない範囲で返済できる	競売後は、住宅ローンの残債を一括請求される
精神的ゆとり	高く売却することで、残債が減るので、精神的にも余裕が生まれる	安く売却されることで、残債が多く残り、今後の生活にも悪影響を及ぼしかねない

任意売却にかかる期間

任意売却ができる期間は、債権者により異なりますが3～6ヶ月間です。

また、いざ任意売却を決意しても売却できるまで待ってもらえるわけではありません。

売却が見込めないと債権者が判断すれば競売に移行します。

任意売却が失敗に終わる主な原因として

・債権者が売却価格に同意しない

・物件に買い手がつかない

がほとんどです。

つまり、販売期間がしっかり確保できれば任意売却を成功させられる可能性は高い、ということがいえます。

債権者の同意や交渉期間も考慮すると、この3～6ヶ月間は長いようで短い期間です。「売却に向けていかに早期に動き出せるか」が任意売却を成功させるには重要です。

早い段階で任意売却の決断を！

住み慣れた家を売却するというのは心苦しいこともあると思いますが、住宅ローン等の借金が膨らむ前に、まずはご相談下さい。

競売になってからですと任意売却ができる時間も狭まり、任意売却ができるチャンスを失ってしまう場合もございます。できるだけ早い段階で任意売却を決断された方が、任意売却後の生活に関して、時間もお金もゆとりができますので、まずはご相談ください。

当社では売却代金から配分される仲介手数料の最大50％を返金します

当社の任意売却による最大のメリットは、売却代金から配分される不動産仲介手数料の最大50％をお客様に現金にてお渡ししている点です。（3,000万円で任意売却が成立したら正規手数料96万円から48万円を返金しております。）

この使い道としては、任意売却しても住宅ローンが残ってしまう場合は、弁護士に債務整理を依頼し借金を終わらせることで、今後の生活が楽になりますが、

お金がなくて弁護士に相談することが出来ない方も少なくありません。

そこで当社は、任意売却の手数料から最大50％をお客さまに返金することで、弁護士費用の全部又は一部が払え、借金を終わらすことが出来ます。

任意売却を検討されている場合には、後々大変な思いをされないためにも、まずはお早めにご連絡ください。