東京で住宅ローンが払えないとお困りなら任意売却相談ナビ

住宅ローンなどの借入金を返済できなくなった時に、債権者（金融機関）の合意を得て、売却後も住宅ローンが残る不動産を売ることです。なんらかの事情で住宅ローンなどを返済できなくなった時、債権者に相談のうえ、債務問題の解決を模索することになります。

住宅ローンの返済問題を解決するためには債務整理や借り換えなどさまざまな方法があり、その1つが「任意売却」です。
住宅ローン返済の滞納が続いてしまった時、返済問題を解決する方法として、自宅を売却してローンの返済に充てるのが任意売却です。

なお任意売却は、住宅ローンなどを返済できない債務者の不動産を強制的に処分する「競売」とは異なります。
任意売却は強制執行ではなく、専門家や不動産会社などと相談しながら、債権者の同意を得て進めることになります。

住宅ローンを1～2ヶ月間滞納すると銀行から返済の催促を促す督促状が届きます。
更に住宅ローンを滞納して3～6ヶ月間滞納すると、住宅ローンの残債を一括で請求されてしまう「期限の利益の喪失」通知が届きます。
この通知が来ると住宅ローンを分割で支払うことが出来なくなり、残債を一括で支払えない場合は、任意売却か競売かの選択をせざる負えなくなります。
そうなる前に、返済の見直しをしましょう

一般の売却は、自宅を売却した際の売却代金で住宅ローンが完済できる、売却代金だけだと足りないが手持ち資金を用意して住宅ローンを完済できる、このようなケースの場合は一般の売却に該当します。
では、任意売却はどのような特徴があるのか、見ていきましょう。
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になり売却しても住宅ローンが残ってしまう場合に、金融機関と協議し同意を得て売却する方法です。
（一般売却は金融機関の同意が必要ありませんが、任意売却は金融機関の同意が必要になります。）

自宅に抵当権（担保）を設定している金融機関と販売価格や売却できる期間などを協議して、抵当権を抹消（担保を解除）する同意を得て、一般市場で高く売却します。
所有者・債務者は金融機関に任意売却をしたいと意思表示を行い、任意売却業者が金融機関に物件の写真や査定書など必要書類を提出した後に、金融機関が不動産鑑定士などに依頼して物件の査定を再度行った上で、販売価格が決まる流れになります。
所有者も金融機関からの販売価格で問題が無ければ任意売却がスタートします。

●ご自身の状況を考えて任意売却の相談先を決める
例えば、住宅ローンの残債が3,000万円以上と高額であり、その他にも車やクレジットカードの借入がある方は、借金を減らす事が何よりも優先事項ですので、借金問題も相談できる弁護士と連携している会社を選びましょう。

●生活環境を変えたくない、今の家に住み続けたい方の相談先（リースバックを希望）
お子様の学校を変えたくないなど、今の生活環境を変えないで任意売却したい方は、複数の任意売却会社に直接合って、過去の事例でリースバックをどのように成功させたかを知ることが重要です。ポイントは、直接担当者とお会いしてお話を聞かれることです。電話ですとリースバックを成功させた実績があるのか、分かりづらい点もありますので、必ずお会いして事例を見させてもらいながら相談してみてください。

●目的を明確にして相談先を決める
住宅ローンなどの借金を全て解決したい、離婚するので家を任意売却したい、など目的を明確にして任意売却をされたい方は、ご自身の目的を達成してもらえる経験豊富な任意売却会社を選びましょう。こちらも電話だけでなく、直接担当者とお会いして、事例等を用意してもらいながら説明をお聞きした上で依頼しましょう。

一般の不動産売却と同じやり方で販売活動を行います。具体的には、レインズ、スーモ・アットホームなどのポータルサイトに物件を掲載して販売活動を行います。
但し、競売になる可能性が高い、税金の滞納により差押えが入る、など早急に解決しなければならない状況の場合は、投資家に購入してもらう方法を取る場合もございます。リースバックと同様で投資家に購入してもらう場合は、販売価格が市場価格より安くなります。ですが、住宅ローンの元金に上乗せされる高額な遅延損害金（年14.5％程度）をカットできたり、売却価格が競売よりも高くなることが期待できます。
（必ず全てがそうなるわけではなく、競売の方がより高く落札されることもあり得ますが、競売の場合は室内の内覧ができない、契約不適合責任を免責などの制約が付きますので、一般の方が高く購入されることは期待できないでしょう。）

任意売却の手続きに関して、お客様がお金を用意する必要はございません。任意売却は売却代金から不動産仲介手数料や諸費用が支払われる仕組みになっております。
（任意売却が不成立の場合も、費用は一切発生しません。）

任意売却したからブラックリストに載るわけではなく、住宅ローンを滞納したらブラックリストに載ってしまいます。
「ブラックリストに載る」とは、信用情報に事故情報が登録されることを指します。
日本の個人信用情報機関は、主に「CIC」「全国銀行個人信用情報センター」「日本信用情報機構（JICC）」の3つです。
住宅ローンを借りている金融機関は、いずれかの個人信用情報機関を参照していると考えられます。
任意売却をしたこと自体が、事故情報に記録されることはありません。
一方で、住宅ローンの支払い遅延がある場合は、ブラックリストに載ります。こちらについては、次の質問で詳しく解説します。
なお、上記の3つの個人信用情報機関は、延滞情報の記録期間がどれも5年間です。
延滞情報が記録されているかどうかは各個人信用情報機関から確認できるので、気になる方は問い合わせてみてください。

ブラックリストに載るほか、最終的に自宅が競売にかけられ、強制的に家から追放されます。
具体的には「3回目の支払期限を超える、または61日以上の延滞」でブラックリストに載る、つまり信用情報の事故情報に登録されるとされています。また、数回の遅延を繰り返していると、事故情報に掲載される可能性もあるのです。
逆に言えば、1～2回程度の遅延で、数日遅延した程度では事故情報に掲載されない可能性は高くなります。
住宅ローンの返済を無視し続けると、最終的に自宅が競売にかけられます。競売にかけられると、強制的に自宅を追放されることになるので、それまで任意売却などを検討することが必要です。

「期限の利益の喪失」とは、金銭を借り入れた際に、分割で支払を行える権利（期限の利益）が喪失（無くなる）ことです。
例えば、100万円を借りて月々10万円を支払う契約をしたとしましょう。借入から2ヶ月後に返済が滞った場合、元金の80万円を一括して支払わなければならなくなります。

代位弁済とは、住宅ローンを契約する際に銀行の保証会社に保証料を支払うケースが有ります。殆どの銀行では保証会社を付けますが、住宅金融支援機構は保証会社を付けません。
保証会社の役割は、債務者が住宅ローンを滞納して返済が出来なくなった際に、債務者に代わり保証会社が元金・利息・遅延損害金を銀行に支払います。このように債務者に代わり弁済することを代位弁済と言います。

任意売却の手続きが完了するまでに、約3か月～半年程度の期間を要します。