住宅ローンの返済が難しくなり、その他にも車のローンやキャッシング等の借入があり、返済ができない場合に自己破産を検討される方も少なくありません。

ここでは、任意売却と自己破産の関係について解説していきます。

任意売却と自己破産の関係

任意売却しても住宅ローンを返せない場合、どうするの？
任意売却は競売よりも高く売却できますが、住宅ローンを完済できるとは限りません。
「住宅ローンの残債が多く返済できない」
「住宅ローン以外にもクレジットカードなどの借入もある」など、借入金額が売却代金を上回ってしまうケースがございます。

そのような場合の解決手段としては、以下の方法がございますが、まずは任意売却で高く売却してできるだけ住宅ローンを返済しましょう。

解決方法１　住宅ローンの残債が200万円程度残ってしまった場合
金融機関と協議して、住宅ローンの残債を月々2～3万円程度の範囲で、生活に支障をきたさない金額での返済を続ける方法

解決方法２　住宅ローンの残債が500万円程度残ってしまった場合
個人再生の手続きを用いて残債を大幅に圧縮できます。例えば、住宅ローンが500万円残ってしまった場合に、個人再生の手続きを行うことで、残債が5分の1の100万円まで圧縮できます。100万円まで減らした残債を3年間掛けて支払いを続ければ借金が無くなります。

解決方法３　住宅ローンの残債が500万円を超えてしまった場合
現実的に500万円を超える残債が残ってしまった場合は、自己破産で借金を無くした方が良い場合もございます。自己破産のメリット・デメリットを把握された上で手続きを行いましょう。

自己破産するとどうなるの？

自己破産のメリットは、裁判所から免責許可決定を受ければ全ての借入債務の返済を免除されることです。任意売却後に残ってしまった住宅ローン、車のオートローン、クレジットカードやキャッシングの返済などが免除されますので、借金が0円になります。

但し、固定資産税、所得税、住民税などの支払いは免除されませんので、支払いを行わなければなりません。

自己破産のデメリットは、殆どの財産を失うことになり、自由財産に該当しないものは処分されてしまいます。

自由財産には、以下のものがございます。

99万円以下の現金まで保有できます。

20万円を超えない価値の物（預金、解約返戻金がある保険、車など）を保有できます。

自己破産と任意売却のタイミング

弁護士に相談して、自己破産を先にした方が良いのか、或いは任意売却を先にして、自己破産を後にした方が良いのか、についてご説明します。

結論から申し上げますと、任意売却をした後に、自己破産の申し立てを行ってください。
その理由は、先に自己破産の申し立てをすると、裁判所から選任された弁護士が破産管財人となり、管財事件として取り扱います。管財事件になった場合、裁判所に納める予納金が20万円程度かかり、弁護士費用とは別に裁判所に支払う予納金が上乗せされますので、自己破産の手続きに要する費用が高額になります。

破産手続きにおいて、一般的な自己破産の手続きを行う同時廃止と管財事件がございますので、ご説明します。

同時廃止について
同時廃止とは、破産手続き開始と同時に、破産事件を廃止し終了することを言います。
同時廃止に該当する要件は、「裁判所は、破産財団をもって破産手続の費用を支弁するのに不足すると認めるときは、破産手続開始の決定と同時に、破産手続廃止の決定をしなければならない。」（破産法 第２１６条 第１項）によるものです。
財産が20万円未満などの場合に、同時廃止の手続きで自己破産を終わらすことができます。殆どの不動産は20万円以上の価値を有しておりますので、任意売却をする前に破産手続きを開始すると同時廃止はできなくなり、管財事件として取り扱われます。
同時廃止は、裁判所へ高額な予納金を払わず、破産管財人との面談がないので、お金と時間を掛けずに自己破産の手続きが完了します。
自己破産を検討されている方は、同時廃止の方が有利に破産手続きが完了します。

管財事件について
20万円以上の財産を有する、法人や個人事業主を営んでいる、債務額が5,000万円以上の場合に管財事件になります。
管財事件になると、裁判所から選任された弁護士が破産管財人となり、破産者の財産を管理及び処分します。

同時廃止も管財事件も裁判所から免責許可決定を受ければ借金が無くなりますので、効力は一緒です。同時廃止の方が、費用と時間を掛けずに済みます。

破産管財人と任意売却について
破産管財人が選任された後に任意売却をする場合、任意売却が失敗に終わるケースも少なくありません。
その理由について説明します。
破産管財人が選任されると、不動産を処分する権限が破産者（債務者・所有者）から破産管財人に移行します。分かり易く言いますと、登記簿上の所有者が売主になるのではなく、破産管財人が売主になって不動産を処分します。

破産管財人が任意売却をする場合には、売却代金の5～10％を破産財団に組み入れます。例えば、3,000万円で任意売却した場合は、150～300万円を破産財団に組み入れようとします。すると、債権者（抵当権者）の配当が少なくなる為、債権者が任意売却に応じないケースが出てくるのです。一定期間（6ヶ月～1年間）を経過すると破産管財人は裁判所の許可を得て破産財団を放棄します。破産財団から放棄された財産は、復権されて破産者へと戻されます。

弊社が取扱った破産管財人が放棄した後に任意売却を成功させて事例
破産管財人から依頼された大手不動産会社が約6ヶ月間掛けて任意売却をしていたが、債権者の同意が得られず任意売却が不調に終わり破産管財人が放棄してしまった事例です。
破産管財人が放棄した後に、住宅の処分権限が破産者（債務者・所有者）に戻り、その後に弊社が任意売却を成功させました。

任意売却で破産管財人が付くと、破産財団へ支払う費用が高額になり、債権者が難色を示すので、慎重に任意売却を進めなければなりません。
任意売却での管財事件は経験が必要であり、通常の任意売却の手続きで進めると、失敗する可能性が高くなってしまいます。

自己破産せずに任意売却する方法

任意売却で高く売却できたが、住宅ローンの残債が残ってしまった際に、諸事情があり今すぐに自己破産ができない方もいらっしゃいます。

住宅ローンの返済ができないので任意売却したいが、お子様の奨学金の保証人になっている、または仕事で車を使うので車を手放したくない方のご相談内容です。
お子様の奨学金の保証人に関しては、保証人を別の方にお願いして承諾を頂けければ保証人から外れることも可能ですので、保証人を外れた時点で自己破産を検討しましょう。
仕事で車を使うので自己破産をしたくない方は、複数の会社に車の査定をしてもらい、査定価格が20万円未満の場合には、自己破産をしても車を処分されません。
上記の内容は、あくまでも一例ですが、住宅ローンが残ってしまって自己破産をしたくない方は、任意整理を行うようにしてください。金利や損害金をできるだけ減らしてもらうことで、生活が楽になります。任意整理を行い、金利等が減って支払いが楽になったが、返済が困難になってしまった場合は、自己破産で借金を解決することも検討しましょう。

また、金融機関と協議して、損害金を減らしてもらい、住宅ローンを完済した事例もございます。住宅ローンは、元金、利息、遅延損害金に分かれます。任意売却で住宅ローンの元金と利息を全額支払うことができましたが、遅延損害金が残ってしまったケースです。金融機関と協議を重ねて遅延損害金の一部を支払うことで、住宅ローンを完済したという結果になりました。この事例は、金融機関と粘り強く協議を重ねた結果ですが、全ての案件がこのようになるとは限りません。

どうしても自己破産をしなくてはならない方へ

任意売却で高く売却できたが、住宅ローンの残債が残ってしまい、今の収入だと返済ができそうもないので、自己破産で借金を終わらせたい方は、任意売却相談ナビにご連絡ください。

任意売却相談ナビでは、債務整理に強い弁護士に協力してもらい、借金問題の解決をさせて頂いております。

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さらに、任意売却相談ナビでは、任意売却で発生する不動産仲介手数料の最大半額を返金しておりますので、まとまった資金が手に入り、そのお金で弁護士に債務整理を依頼することも可能です。