住宅ローンを滞納し続けると競売になる

住宅ローンの返済に悩んでいませんか？住宅ローンを組んだ時は、家賃と殆ど変わらない返済額なので、問題なく支払えると考え住宅を購入されたかと思いますが、住宅を購入した後に予定していた以上に、お子様の教育費やその他の出費がかさんでしまい、家計が苦しくなった方も少なくありません。

住宅ローンの返済を続けている途中で、病気や会社の業績悪化に伴う収入減、離婚により住宅ローンの支払いが困難になってしまうこともございます。生活費は減らせないが住宅ローンの返済が厳しい、そんな状況が数ヶ月間続いて、とうとう住宅ローンの支払いが滞ってしまった場合、最悪なケースは競売です。これは何としても回避しなければなりません。なぜなら、競売でのデメリットが大きいからです。

競売になると、裁判所が公告を掲載するのでインターネット等で情報が周囲に伝わり、ご本人の事情が知られてしまうだけではなく、売却価格が大幅に安くなるので、住宅ローンを返せなくなり、自己破産をする可能性が高くなります。

住宅ローンを滞納してから競売になるまでの流れをご説明します。

滞納期間1～2ヶ月目

滞納してから１～2ヶ月目は、銀行から返済を促す電話や督促状が届きます。この時点で滞納分を支払えれば問題ありませんが、返済が難しいようであれば、毎月の返済額を見直しましょう。住宅ローンをご利用されている金融機関に相談して、返済計画を見直すリスケジュールをしてもらい、毎月の返済額を減らしましょう。

滞納期間3～6ヶ月目

滞納してから3～6ヶ月経過すると、再度督促が来て「期限の利益を喪失」する旨を記載した書類が届きます。前回の督促と比べて非常に厳しい内容になります。滞納してから１～2ヶ月目の督促では滞納している分を返済すれば問題ありませんが、今回の督促は前回とは内容が大きく異なり、銀行が定めた期日までに住宅ローンの元金、利息、遅延損害金を一括で支払うというものです。

保証会社が抵当権を設定している場合は、代位弁済といって債務者に代わり住宅ローンの元金、利息、遅延損害金を保証会社が一括で銀行に支払います。その後に、保証会社から銀行に支払った代金に遅延損害金を加算して債務者に請求されます。

請求された金額を一括で支払えない場合は、法的手続き（競売に移行する）を執る旨を記載された書類が届きます。この段階まで来ると競売の一歩手前になりますので、早急に任意売却の手続きを開始しましょう。

滞納期間6ヶ月以上

滞納してから6ヶ月以上経過すると、裁判所から「担保不動産競売開始決定」の通知が届きます。この通知は、競売が開始されたことを指しております。通知を受け取った頃には、競売が開始されて約1ヶ月程度経過しており、入札までの期間は約6ヶ月程です。その後に裁判所から「売却許可決定」が言い渡され、落札人が代金を納付をした時点で所有権が落札人に移転します。これで競売が終了になります。

但し、競売が開始されても、入札日の前日までは任意売却が可能なケースもございます。住宅金融支援機構や都市銀行などの金融機関は競売が開始されても、条件によっては任意売却を認めてもらえる場合がございますので、競売になったからと言って諦めずに任意売却の手続きを行いましょう。

競売になってから任意売却を成功させるには、任意売却を依頼する会社ではなく、担当者の力量によって任意売却が成功するか否かの明暗が分かれます。競売になっている場合、任意売却と同時に競売の取下げを行わなければなりません。競売の取下げは、任意売却の分野では非常に難しく、経験されている担当者は少ないです。ご相談される際に、競売を取下げた経験があるかを直に担当者と合って、お聞きしてから依頼するかを決めましょう。

住宅ローンの支払いに困った時の対処法

まずは、住宅ローンを借入している金融機関に元金の返済を猶予してもらうように相談してください。

元金の返済を猶予するとは・・・毎月の返済額には、元金と金利を含んでおります。例えば、毎月10万円の返済額で元金が8万円、金利が2万円だった場合に、元金の8万円の支払いを停止してもらい金利の2万円のみを一定期間（約1年間）払い続けることが出来ます。これには金融機関の審査がありますので、必ず元金の返済猶予が受けられるとは限りません。また、元金の支払いを停止することで借入期間が延びることで利息も増加し、住宅ローンの総支払額が増えるデメリットもございます。ですが、ご自宅を守れる方法には変わりませんので、金融機関に返済猶予を相談しましょう。

住宅ローンの支払いに困った時の解決方法（個人再生の手続き）

住宅ローン、クレジットカード、消費者金融などの複数社からの借入があり返済が困難な場合は、個人再生の手続きで住宅ローン以外の借金を5分の1（最高100万円まで）まで圧縮することができます。これにより、借入額が大幅に減りますので毎月の返済も楽になり、ご自宅を残すことが可能になります。

住宅ローンの支払いに困った時の解決方法①（任意売却で高く売却）

住宅ローン以外の借入は無く、住宅ローンの返済が困難になった方は、任意売却を検討して下さい。住宅ローンの支払いを3～6ヶ月間滞納すると、残債を一括で請求される場合がございます。毎月決まった金額を返済していれば、残債を一括で支払うことは無いのですが、3～6ヶ月間以上滞納が続くと住宅ローンの残債を一括で請求されます。このことを「期限の利益の喪失」と言います。例えば、住宅ローンの残債が3,000万円あり、月々10万円を返済していたとします。この返済を3～6ヶ月滞納すると月々10万円の返済ではなく、残債の3,000万円を一括で請求されます。残債の支払いができない場合は、自宅を差し押さえられ競売により処分されます。

住宅ローンを3ヶ月間以上滞納しそうになった場合に任意売却で解決しましょう。

任意売却は競売よりも高く売却できるので、住宅ローンを大幅に減らすことが可能になります。その結果として、自己破産を回避できるケースも少なくありません。

任意売却の手続きは、手持ち資金0円で可能！

これも、任意売却のメリットですが、任意売却の手続きでは債権者の同意を得て売却を行いますが、一般の売却方法とは異なり、不動産仲介手数料や抵当権抹消費用などの諸経費は売却代金から支払われますので、ご自身でお金を用意する必要はありません。手持ち資金0円で任意売却ができます。

なぜ、任意売却は手持ち資金0円で可能なのかと言うと、債権者も競売より高く売却できた方が、その分、住宅ローンを多く回収できるメリットがあるからです。端的に言いますと、競売よりも高く売却できるから、不動産仲介手数料や諸経費を売却代金から捻出してもらえるのです。逆に競売よりも安くなるようでは、債権者は売却に応じません。なので、必然的に競売よりも任意売却の方が高く売却できるのです。

任意売却で引越し費用が貰える？

任意売却の手続きにおいて、引越し費用が出ます、と謳っている会社もありますが、これは何かと言うと、債権者と交渉する上で、配分表に引越し費用を計上して、お金を捻出してもらうようにすることです。（配分表とは、売却代金から支払われる不動産仲介手数料や抵当権抹消費用、引越し費用などを計上して、最終的に債権者への配当金額を表示するものです。）

5年ほど前では、住宅金融支援機構や都市銀行は、引越し費用として30万円を上限に認めていましたが、現在では引越し費用を認めてもらえるケースは少なくなっており、10万円の場合や0円の場合もございます。

引越し費用が出ない。。。どうする？

安心してください。弊社では「支援金」を用意しております。

支援金とは、売却代金から支払われる不動産仲介手数料の最大50％（半額）を、お客様に返金させて頂いております。首都圏ですと3,000万円以上で売却されることが多く、売却代金が3,000万円の場合ですと、不動産仲介手数料が96万円になり、その半額である48万円をお客様に返金しております。

住宅ローンの支払いに困った時の解決方法②（任意売却でリースバック）

任意売却で投資家に売却して、今の家に住み続けられることもございます。この方法で売却することをリースバックと言います。投資家と賃貸借契約を結び、家賃を支払うことで住み続けられますので、お子様の学校を変えたくない、今の生活環境を変えたくない方にとっては良い解決方法ではないでしょうか。但し、リースバックの条件で物件を購入される方は、一般の住宅を探されている方ではなく投資家になりますので、売却価格が相場よりも安くなるデメリットもございます。

任意売却と競売の違い

任意売却の場合・・・手持ち資金を用意せずに0円で全ての手続きが可能になり、競売よりも高く売却して住宅ローンを大幅に減らすことができます。また、引越し費用などを捻出してもらえる場合もあり、リースバックを用いることで今の家に住み続けられることもできます。

競売の場合・・・引越し費用などが捻出されず、売却価格が相場と比べて6～7割程度と安くなり、住宅ローンだけが残ってしまいます。また、強制執行により現在のお住まいを退去させられます。

どのタイミングで相談すれば良いの？

住宅ローン滞納1～2ヶ月目の相談窓口（金融機関又は任意売却会社）

住宅ローンをご利用されている金融機関に相談して、元金の返済猶予など返済計画の見直しをしましょう。但し、元金の返済猶予には金融機関の審査がありますので、審査が通らなかった場合は、任意売却会社に相談して競売前に任意売却されることをお勧め致します。

住宅ローン滞納3～6ヶ月目の相談窓口（任意売却会社）

任意売却専門会社に相談しましょう。競売の一歩手前ですが、まだ時間がありますので、任意売却で高く売却するか、リースバックで住み続けるかの選択が可能です。

住宅ローン滞納6ヶ月以上の相談窓口（任意売却会社）

競売が開始されている可能性が高く、入札まで時間がありませんので、急いで任意売却の手続きを行ってください。

競売での処分になると、安く売却されて住宅ローンだけが残り、今の家に住み続けられることは出来ず、強制的に退去させられますので、何もメリットがないと言っても良いでしょう。引越し費用や支援金などは捻出されす、借金だけが残り生活に悪影響を及ぼしかねません。