「うっかり住宅ローンを滞納してしまい、ブラックリストに載らないか心配」

「リストラや減給、病気のせいで今後住宅ローンを払っていける目処が立たない」

と心配や不安を抱えている方が増えています。

この記事では

・ブラックリストとは

・住宅ローン延滞後の流れ

・住宅ローンを滞納してしまった場合の対処法

について解説していきます。

ブラックリストとは

「ブラックリスト」はよく耳にする言葉ですが、具体的にどうすると載ってしまうのか、載るとどのような影響があるのか、を詳しく知っている方は意外に少ないものです。

まずはブラックリストについて詳しく紹介します。

そもそもブラックリストとは

実際には「ブラックリスト」というリストが存在するわけではなく、信用情報機関に「金融事故情報」や異動情報が登録されてしまう状態を指します。

ほとんどの金融機関は情報信用機関に加盟しています。

日本には「JICC」「CIC」「JBA」という3つの信用情報機関があり、住宅ローンを組んだり、携帯電話を分割購入したりした場合に債務者情報が登録されます。

また、それらの毎回の支払いについてもその都度記録されています。

つまり、延滞してもしなくても各信用情報機関に情報として記録が残ります。

異動情報(3ヶ月以上の延滞や1〜2ヶ月の延滞が複数回あった場合など)や事故情報(自己破産等)については、記録として残る上、過剰な貸付を防ぐために信用情報機関同士で情報が共有されます。

このように信用情報機関をまたいで事故情報や異動情報が共有されている状態を、俗に「ブラックリストに載った」と言います。

ブラックリストに載ると新たに借入ができなくなる

ブラックリストに載ると、

・住宅ローンが組めない

・新たにクレジットカードが作れない

・クレジットカードが更新できない

・カードローン、キャッシングができない

というように、新規の借入が原則としてできなくなります。

ブラックリストの情報は7年で抹消される

ブラックリスト情報は生涯に渡って残るわけではなく、延滞に関しては7年間で抹消されるケースがほとんどです。

自分がブラックリストに載っているか不安な方は、各信用情報機関にお問合せされることをおすすめします。

住宅ローンを一度滞納しても即ブラックリストではない

住宅ローンを一度うっかり滞納してしまったからと言って即ブラックリストに載るわけではなく、滞納が3ヶ月（61日）を越えない限り基本的にはブラックリストに載る可能性は低いです。

一方で、一日でも支払いが遅れると「遅延損害金」が発生します。

遅延損害金とは

遅延損害金とは、支払い約定日に住宅ローンの返済がなされなかった場合に、債務者に対して発生する損害賠償のことです。

「延滞利息」や「遅延利息」と言われることもあり、お金を借りる際に金融機関と結ぶ「金銭消費貸借契約」に定められています。

遅延損害金は、返済日に支払う予定だった金額の元本部分に対して、一定の利率分を支払う必要があります。

遅延損害金の計算方法

遅延損害金は、一定の利率が定められているのが一般的です。

遅延損害金の計算方法は以下の通りです。

遅延損害金計算式)

借入額(遅延分返済額)×年率÷365日×滞納日数

遅延損害金の計算例

分かりやすいように、住宅ローンを例に2パターン紹介します。

ケース1:分割で返済しているケース

遅延損害金の年率が14.5％で、住宅ローン返済額が1ヶ月9万円(元金８万円)、31日滞納した場合の計算式は以下のようになります。

8万円×14.5％÷365日×31日=985円

つまり985の遅延損害金がかかります。

ケース2:期限の利益を喪失しているケース

住宅ローンは滞納期間や滞納金額が一定以上になると「期限の利益」を喪失し、「返済を分割払いできる権利」を失います。

期限の利益が喪失すると、住宅ローンの残債を一括で返済しなければなりません。

一般的に住宅ローンは高額な借入であり、こういったケースでは以下の計算例のように遅延損害金も大きな金額になります。

遅延損害金の年率が14.5%で、住宅ローン残元金が3,000万円、31日滞納した場合の計算式は以下のようになります。

3,000万円×14.5％÷365日×31日=369,452円

たった一ヶ月でこれだけ高額になってしまいかねません。

住宅ローン滞納から競売までの流れ

ブラックリストに載り、遅延損害金が発生しても住宅ローンが払えない場合、最終的に債権者が住宅ローンの回収を図るため抵当権を実行し、不動産は「競売」にかけられ、強制的な立ち退きを余儀なくされてしまいます。

住宅ローンを滞納してから「競売」「強制立ち退き」になってしまうまでのタイムスケジュールを簡単に紹介します。

滞納1〜2ヶ月

普通郵便による督促通知と電話及び訪問による督促・催告が始まります。

この段階で売却額が住宅ローン残額を下回るアンダーローンであれば、通常の売却も可能です。

滞納3〜6ヶ月

滞納3ヶ月を超えるとブラックリストに載ってしまいます。

また、3〜6ヶ月で「期限の利益の喪失」、保証会社による代位弁済通知が届きます。

期限の利益を喪失すると、金融機関から住宅ローン残債の一括返済が請求されます。

しかし、現実的には返済もままならない状況で、一括返済が可能な方は極めて少ないでしょう。

期日までに一括返済できない場合は、保証会社が債務者の代わりに住宅ローンの残債を一括で金融機関に弁済します。これを「代位弁済」と言います。

滞納7〜9ヶ月

債権者が裁判所に競売の申立てを行い、受理されれば競売の開始が決定します。

また、競売の開始が決定すると裁判所による現地調査が実施されます。

現地調査に拒否権はなく、裁判所による強制的な調査なので、周辺の人に競売の事情を知られることや、心理的ストレスも大きなものになりがちです。

滞納10〜12ヶ月

競売の入札期間や不動産の売却基準価額が決定します。

競売の価格は、一般売却した場合の市場価格より低く5〜7割程です。

競売を取下げしたい場合は債権者と協議し同意を得て、入札開始日の前日までに任意売却を終わらせる必要がございます。

任意売却を成功させることで競売よりも高く売却でき、住宅ローンの残債を大幅に減らすことが可能です。

住宅ローンを滞納してしまった場合の対処法3パターン

住宅ローンの滞納には主に

・入金をうっかり忘れていた
・想定外の出費で支払いができなかった
・経済状況の変化により長期の延滞が続く

という3つのパターンがあります。

この章ではパターン別に対処法をご紹介します。

パターン①入金をうっかり忘れていた

住宅ローン返済は長期に渡ります。

その中で、「引き落とし口座にうっかり入金を忘れていた。」という事態は誰にでも起こりえます。

先述の通り一度の入金忘れでブラックリストに載る可能性は低いですが、遅延損害金が発生し優遇金利の適用がなくなる場合もあり、何度も繰り返すとブラックリストに載ってしまいます。

対策

・気づいたら金融機関に連絡。振込等ですぐに返済する

・再度の入金忘れを防止する

入金のうっかり忘れに気づいたらすぐに金融機関に連絡し、振込等で返済しましょう。

また、再発を防止するのも重要です。

「給与振込口座を住宅ローン引き落とし口座に指定する」「定額自動入金サービスを使う」など対策を講じておきましょう。

パターン②想定外の出費で支払いができなかった

お子様の教育資金など、想定外の出費で住宅ローンの返済ができないケースです。

対策

・金融機関へ相談

・家計の見直し

こういったケースでもまず金融機関にすぐに連絡し、相談することが重要です。

ほとんどの金融機関には住宅ローン返済に関する相談窓口が用意されています。

・住宅ローン返済額の一時的減額

・返済期間の延長

・ボーナス返済月の変更

等の対応が提案されるはずです。

また、再発を防止するため一定金額を貯蓄しておくのがオススメです。

可能であれば家計を見直し、再び急な出費があっても住宅ローン返済に問題がないよう計画的に貯金をしていきましょう。

パターン③延滞が長期に渡って続く可能性がある

入金のうっかり忘れや突発的な出費によるものではなく、経済状況の変化などの理由で延滞が長期に渡って続いてしまう可能性がある場合も、まず金融機関に相談しましょう。

それでも住宅ローンが払えないと悩んで、更に負債を増やしてしまう無理のある借金などは絶対にしてはいけません。

貯金など余力があるうちに早期の売却を相談・検討することが重要です。

対策

・金融機関に相談

・売却を検討

・任意売却会社に相談

既に延滞がある場合は、まだ選択肢が残されている早い段階で、任意売却を得意とする不動産会社にあらかじめ相談すると今後の対応が明確になり安心です。

競売されてしまうまでの時間は限られており、かつ任意売却は多くの交渉スキルと知識、経験が必要になるため専門のプロにお任せすることを強くおすすめします。

明誠商事は任意売却専門のプロ集団

明誠商事は、任意売却に特化したプロ集団です。

残債の支払いや引っ越し資金などに充てられる「仲介手数料の最大50%が現金で戻ってくる支援金」やワンストップでやり取りできる「債務整理に必要なパートナー弁護士・司法書士のご紹介」など、任意売却のプロ集団ならではの多くの独自サービスやメリット、ノウハウがあります。

詳しくは、お問い合わせフォーム、またはお電話から是非気軽にご相談ください。

早い段階で任意売却の決断を！

住み慣れた家を売却するというのは心苦しいこともあると思いますが、住宅ローン等の借金が膨らむ前に相談することが重要です。

競売になってからでは、任意売却ができる時間も狭まり、売却機会を失ってしまうリスクが高まります。

明誠商事では、実際の任意売却手続きだけでなく売却後の引っ越し先の提案や引っ越し費用などの交渉を最後までトータルにサポートしています。

任意売却後に残ってしまった住宅ローンも、債務整理が必要であれば弁護士をご紹介します。

これらは明誠商事が長年に渡って任意売却を成功させ、弁護士との信頼関係を築いたからこそ成せる事であり、一般の不動産会社ではそこまで任意売却の経験や弁護士との連携がないので難しいのが実情です。

このように、実際の手続きや交渉、依頼者へのアフターケアなど専門性を活かした様々な対応が可能です。

できるだけ早い段階で任意売却の決断をされた方が、任意売却後の生活に関して時間もお金もゆとりを持てますので、まずは気軽にご相談ください。