1、住宅ローンを滞納し続けるとどうなるのか？時系列で分かり易く具体的に解説します。

（1）滞納1~2ヶ月目　【電話での催促と督促状が届きます】

金融機関から返済を促す電話や督促状が届きます。支払日が遅れてしまったが、返済が可能な場合は、すぐに振込などで返済しましょう。

※この段階で、返済が可能かを判断してください。返済が難しい場合は、任意売却を検討してください。

（2）滞納3～4ヶ月目　【期限の利益の喪失通知が届きます】

滞納期間が3～4ヶ月になると、金融機関から「期限の利益の喪失」という通知が届きます。この通知が届くと、住宅ローンを分割で支払うことが出来なくなり、金融機関が定めた期日までに、住宅ローンの残債（元金・利息・遅延損害金）を一括で支払わなければならなくなります。前回の督促状とは内容が大きく異なり、かなり重いペナルティーが科せられます。

（3）滞納5ヶ月目　【代位弁済の通知が届きます】

滞納期間が5ヶ月目になり債務者が住宅ローンの残債を支払えない場合に、銀行が保証会社に住宅ローンの残債を請求します。保証会社は、銀行から請求された住宅ローンの残債を債務者に代わって支払いを行います。このことを代位弁済と言います。

保証会社は、銀行に支払った代金及び遅延損害金を上乗せして債務者に請求します。この支払ができない場合は、競売の手続きに移行されます。

※この段階で、保証会社に対し、任意売却をしたいと意思表示することで、競売の手続きを一旦停止することができる場合がございます。何もしなければ競売により住宅が処分されます。

（4）滞納6ヶ月目　【担保不動産競売開始決定の通知が届きます】

滞納期間6ヶ月になると、裁判所から「担保不動産競売開始決定」の通知が届きます。この通知から1ヶ月後に裁判所から執行官が訪問します。執行官は事前に電話や通知を出して、訪問する日程を調整しますが、債務者・所有者が不在の場合は、補助者を同伴して鍵を開けて室内に立ち入って現地調査を行います。

※競売が開始されても、入札日の前日までは任意売却が可能なケースもありますので、早急に任意売却の手続きを行ってください。任意売却できる最後のチャンスです。

（5）滞納11～12ヶ月目　【競売が終了】

裁判所にて入札を実施し開札が行われ、最高額を提示した落札者が買受人となり代金納付をした時点で所有権が買受人に移転します。所有権が移転した後も、不法に占拠している場合は、執行官による強制執行が行われ、強制的に退去させられます。

2、競売のデメリット

競売とは、金融機関が住宅に設定した抵当権を実行して差押えを行い、強制的に売却して住宅ローンの回収を図ることを言います。

住宅ローンは最長35年間と長期の返済になる為、途中で返済が滞ってしまうと回収することが困難になるので、金融機関は住宅に抵当権を設定するのです。

この抵当権は強い実行力があり、租税（固定資産税など）よりも優先して弁済を受けられる場合もあるのです。また、債務者・所有者の同意を得ずに競売の手続きを行えます。

競売の流れについて

（1）金融機関は、裁判所に予納金を納めて競売を申立てます。

この予納金は、執行官の費用、不動産鑑定士の費用、登録免許税など約80～100万円程度掛かります。競売で落札されると落札代金から予納金が差し引かれますので、最終的に債務者が予納金を負担することになります。

例）3,000万円で落札され、予納金が100万円掛かった場合

3,000万円－100万円＝2,900万円が住宅ローンの残債に充当されます。なので、債務者が自己破産をしない限り、金融機関が予納金を負担することは無く、債務者が負担することになります。

（2）執行官による現地調査

裁判所から執行官が訪問して、現地調査が行われます。住宅を調査して占有者がいないか、住宅に瑕疵（欠陥）がないか、など競売の評価額を作成するなどの目的で訪問されます。

（3）入札

裁判所において競売の入札が実施されます。最高額を提示した落札人が買受人となります。

（4）売却許可決定・代金納付

売却許可決定を受けた買受人が落札した代金を納付した時点で、所有権が買受人に移転します。

（5）強制退去

買受人に所有権が移転した時点で、債務者・元所有者は住宅を明渡さなければなりません。不法に占拠していると、強制執行が行われ退去させられます。

3、督促を放置していても大丈夫！今からでも間に合う任意売却

住宅ローンを滞納して1～2ヶ月間であれば、滞納した分を支払えば問題ありません。住宅ローンを滞納して3ヶ月過ぎると要注意です。

銀行によって対応が異なりますが、滞納してから3ヶ月で一括請求をする銀行もあり、そのような銀行は任意売却に消極的であり、競売を積極的に行っています。

任意売却を開始するタイミングは、遅くても銀行から一括請求をされた時点です。

一括請求の通知を受け取って、何もしないで放置すると競売の手続きが進んで行きます。そうなると、競売費用が発生し、任意売却ができる期間が相当短くなりますので、有利な状態で任意売却をすることが難しくなります。借金を減らしたい、今の家に住み続けたい方は、早期に任意売却の手続きを行ってください。 また、競売になってしまった場合は、競売の入札日の前日まで任意売却をすることが可能になりますが、金融機関によっては任意売却を認めない所もありますので、競売になる前に任意売却を始めましょう。

４、任意売却相談ナビの実績

競売の入札日まで残り1ヶ月になった時に、ご相談を頂いた案件です。競売の入札日まで本当に時間がないので、すぐに金融機関との交渉を開始しましたが、住宅ローンを借りている金融機関が複数あったため、任意売却の交渉が難航しました。

駅近物件であったため、買主様がすぐに決まり、競売の評価額よりも1,000万円近く高い金額で任意売却が成功し、競売を取下げることが出来ました。

お客様も、自宅を競売で処分されると諦めておりましたが、任意売却が成功し、売却価格も当初予定していた金額より大幅に高く売却できたので、喜んで頂きました。

皆様に知って頂きたいことは、競売になっても入札前日まで任意売却が可能であり、売却価格が大幅に上がることが期待できますので、諦めずに任意売却を行ってください。